Bureau: pour éviter une future bulle

Les Échos, Janvier 2016

Bureau: pour éviter une future bulle

Les Échos, Janvier 2016

Dans les façons de travailler, tout change. «Bureau» devient presque un mot suranné tant les évolutions en cours montrent d’autres possibles: le nomadisme, l’émergence d’espaces nouveaux par le coworking, les Fab Lab et autres tiers lieux, le partage s’invitant à tous les étages.

 

Ces pratiques nouvelles, associées à un souci permanent d’optimisation économique de l’espace de la part des entreprises, mènent inéluctablement vers une diminution globale des espaces de bureaux classiques et une certaine redistribution territoriale. La réalisation future du Grand Paris Express, le métro du Grand Paris, va participer de cette redistribution des cartes en contribuant à accentuer l’attractivité de ces polarités émergentes plus accueillantes que les quartiers d’affaires traditionnels et monofonctionnels.

 

En parallèle de l’évolution de ces phénomènes, la vie immobilière continue, nourrie par des projections financières plus que par des réflexions territoriales: 12 millions de mètres carrés de bureaux sont ainsi projetés dans la métropole, de manière peu concertée, d’ici à vingt ans, notamment autour des futures gares du Grand Paris Express. Tous ne verront pas le jour mais la frénésie du déménagement existe toujours pour secouer les habitudes des entreprises, diminuer les coûts ou se doter de lieux plus efficaces. Cette équation entre construction effective, besoin global en baisse et mutation profonde des pratiques ne peut qu’aboutir à une bulle dangereuse.

 

Parallèlement, les grandes métropoles, Paris en tête, souffrent d’un important déficit de logements, pourtant nécessaires à leur attractivité sans parvenir à répondre à une demande soutenue, aujourd’hui évaluée à 70.000 unités par an en Île-de-France (à comparer à une production annuelle de 40.000 au cours de la dernière décennie).

 

La rareté du foncier et les prix en découlant freinent sensiblement cet objectif louable. Les immeubles de bureaux, de plus en plus rapidement obsolètes, peuvent faire partie de ce réservoir de terrains invisible que tous recherchent pour produire des logements. Leur transformation est objectivement judicieuse et peut aider à inventer des lieux d’habitat plus confortables.

 

Malheureusement ces opérations sont freinées par leur coût souvent prohibitif. Le prix de la transformation revenant presque à celui d’une construction neuve. Il faut y ajouter l’incertitude d’un chantier complexe, lié à sa situation, la découverte d’amiante parfois en cours de route, l’application des normes… Ces mutations sont donc très rares en dehors des zones urbaines denses. Cette réalité économique entraîne de trop fréquentes démolitions, ineptes d'un point de vue architectural ou urbain. Chaque démolition apparaît de plus très dommageable pour des raisons environnementales, un double chantier démolition-reconstruction étant vorace en énergie et en matière.

 

Dans ce contexte, il devient nécessaire d’inventer des bâtiments plus accueillants à tous les usages, proposant des facultés d’adaptation dans le temps. Chaque immeuble tertiaire construit devrait proposer dès sa conception un volet de transformation qui permettrait de garantir sa durabilité réelle, loin des fictions de développement durable purement technique.

 

Une telle procédure appelant un «double permis de construire» bureau-logement pour le même bâtiment pourrait garantir la valeur d’un bien au-delà des baux et de son premier usage.

 

Plutôt que de fustiger la bulle immobilière, tentons d’y trouver la promesse positive, généreuse et productrice d'une ville réinventée en permanence, au-delà des usages momentanés.

 

François Leclercq