La Défense: pour un quartier d’affaires à haut niveau de services

La revue Urbanisme, Octobre 2015

La Défense: pour un quartier d’affaires à haut niveau de services

La revue Urbanisme, Octobre 2015

La recomposition des polarités économiques métropolitaines nous invite à nous interroger sur le sort de la Défense, locomotive économique de la capitale héritée des Trente Glorieuses. Au-delà de la recomposition qui s’effectue depuis une quinzaine d’année, voyant l’émergence de nouvelles polarités d’emploi puissantes aux côtés de «l’ancêtre» Quartier Central des Affaires (QCA) et de la Défense, c’est la programmation économique actuelle comprise dans les Contrats de Développement Territorial qui doit nous pousser à nous interroger sur l’avenir du quartier d’affaires.

 

 

Le Grand Paris du tout bureau

 

En effet, on dénombre aujourd’hui près de 12 millions de m² de projets de bureaux dans ces CDT[1], dans un contexte incertain quant au devenir d’un parc tertiaire devenu pour partie obsolète, qui trouve alors difficilement preneur au sein d’un marché locatif marqué par des cycles courts. Incarnant l’héritage de l’histoire récente de la construction métropolitaine, les clusters originels de Christian Blanc, prônant la spécialisation comme gage d’efficacité ont été retranscrits dans les CDT pour proposer in fine une programmation économique, dans la plupart des cas, exclusivement tertiaire. Derrière la spécialisation de façade  – dont les atouts en termes de marketing territorial notamment relèvent d’une autre analyse- on assiste ainsi aujourd’hui à une uniformisation des objectifs programmatiques, se traduisant par un produit immobilier unique dont la pertinence pose question.

Pour nous, la durabilité de la métropole, son attractivité, passe notamment par sa capacité à développer une réelle diversité économique, au-delà de l’économie de l’excellence dont le Grand Paris peut se prévaloir, les qualités de la métropole résident dans tous les segments qui composent son fonctionnement. Ludovic Halbert évoque ainsi la «ville d’exception» que plébisciterait les politiques publiques au détriment de la variété des autres économies, notamment résidentielle: «Croire que les sociétés locales, et en particulier métropolitaines, sont dépourvues de capacités d’action dans la mondialisation ou qu’il suffit d’attirer quelques fonctions hyperspécialisées pour enclencher un mécanisme de développement général, voilà le double aveuglement qui justifie pourtant la poursuite de politiques en faveur de la ville d’exception[2]».

Ce constat résonne avec acuité à La Défense historiquement fondée sur les grands comptes tertiaires et dont une part conséquente du parc est aujourd’hui de fait de la seconde main, posant ainsi la question de la pérennité de certaines de ses tours face à des produits immobiliers neufs pour lesquels les entreprises n’hésitent pas à déménager. De surcroît, la programmation tertiaire pléthorique contenue dans les CDT, doublée de la création du réseau Grand Paris Express créent une concurrence nouvelle entre territoires. L’avantage comparatif premier de La Défense réside dans la présence d’un hub de transports exceptionnel associée à une offre immobilière de grande échelle unique en Ile-de-France. Avec la création du réseau Grand Paris Express les cartes sont rebattues et de nouveaux nœuds de transport ultra-performants voient le jour prétendant chacun produire une programmation tertiaire conséquente. L’émergence d’autre pôles d’affaires concurrents fortement desservis et proposant une offre immobilière moins coûteuse (Pleyel, Roissy, Seine-Amont, Orly, Val-de- Fontenay etc.) pose la question du positionnement concurrentiel du quartier d’affaires. Qui plus est, face à cette production frénétique de bureaux à laquelle s’ajoute l’obsolescence désormais criante de la part du parc francilien produit dans les années 70, il est essentiel de s’interroger sur l’évolution des modes de travail et donc du modèle bureaux.

 

 

Évolution des modes de travail et figure de la tour

 

Comme le montre Bruno Marzloff[3], la dispersion des temps de travail due à la crise du couple mobilité-travail et aux nouvelles possibilités de travailler ici et ailleurs, est lourde de conséquences sur l’aménagement urbain, tant la prise en compte des «sans bureau fixe» devient déterminante. A l’ère de la non affectation des bureaux, où chaque espace de travail répond de plus en plus à une fonction précise: salles de réunion de différentes tailles, salles de visioconférence, espaces de détente etc., il devient essentiel de s’interroger sur l’avenir des monolithes de La Défense. D’autant que derrière cette réorganisation des espaces de travail se joue bien une optimisation des coûts, pour des entreprises portant une attention accrue aux dépenses liées à leur portefeuille immobilier. Le développement médiatique de campus d’entreprises flambants neufs dans la métropole ne fait qu’accentuer cette interrogation, en particulier lorsque des entreprises présentes à la Défense de manière historique s’y délocalisent. Derrière cela, c’est bien tout l’imaginaire lié à la tour qui semble interroger: passage d’un fonctionnement segmenté et hiérarchisé à une organisation horizontale, fonctionnant par projets et utilisation des espaces de travail au gré des besoins.

Il nous semble alors que l’effet d’adresse constitue pour la Défense le principal levier qui puisse permettre de soutenir une concurrence exacerbée et justifier une offre intrinsèquement plus chère que ses concurrents. Dès lors, plus que jamais, le quartier doit travailler à son positionnement dans une histoire parisienne, dont l’axe est la colonne vertébrale. Cet axe, élément paysager, géographique et économique indéniable, reste pour autant de faible qualité au niveau du sol, notamment passée la station de métro Pont de Neuilly. La Seine infranchissable, la dalle inaccessible, l’espace public sous-programmé, les rez-de-chaussée aveugles voire franchement hostiles.

Le modèle de développement de la Défense, historiquement portée vers la verticalité, a conduit à un délaissement progressif de la question du sol, et ce depuis la construction de la dalle. Nous préconisons un renversement du spectre de l’action publique, abandonnant le ciel pour s’intéresser presque exclusivement aux niveaux du sol et du socle qui constitueront la vitrine et l’attrait premier du quartier d’affaire.

 

Notre postulat consiste à laisser de côté la question des tours, dont l’acteur public ne peut plus supporter le coût de la réinvention, d’autant que:

– La reconversion des bureaux en logements repose (actuellement) sur une équation économique improbable;

– L’objet immobilier «tour» est fondé sur un modèle archaïque (mono-utilisateur/stratification hiérarchique / aucune mutualisation de services / privatisation du RDC) qui fige le visage de la Défense et inhibe nombre d’innovations ;

– La réinvention de ce modèle ne peut être lié qu’à un changement culturel des opérateurs économiques dont la temporalité nous est inconnue, mais qui sera certainement liée au dépassement d’un point de rupture dans la crise du modèle.

 

 

Proposition 1: Le Qahns

 

Nous pensons qu’il est temps d’engager une révolution culturelle du quartier d’affaire, le conduisant à innover massivement autour de la question des services, déterminant concurrentiel fondamental.

 

S’il veut survivre, le quartier d’affaire doit se redéfinir pour mieux s’adresser aux logiques économiques actuelles. Il doit devenir plus qu’une somme de tours autonomes, et promouvoir un écosystème global de services offerts aux entreprises, aux salariés et aux usagers divers, que nous appelons «QAHNS», le Quartier d’Affaires à Haut Niveau de Services

 

Cette action passe par un nouveau plan de renouveau, qui s’intéresse non au gonflement du gabarit de la tour, mais à l'ouverture des rez-de-chaussée, à l’épaississement des socles, à une interaction accrue de la tour avec la dalle. Ces nouveaux espaces devront être dédiés aux formes nouvelles de travail, d’échange, et à toutes les activités qui caractérisent la limite plus floue entre vie professionnelle et urbaine. (cf. schéma coupe socles élargis). Les moyens ne manquent pas. Comme il a été expérimenté dans le quartier 22@ à Barcelone, la création de ces nouveaux espaces dans les tours peut donner lieu à des incitations de constructibilité soumises à une conditionnalité stricte dans l'occupation des rez-de-chaussée. Sur le modèle de reinventer.paris, un appel à projets en partenariat avec des propriétaires fonciers pourrait encourager les innovations programmatiques dans des espaces aujourd'hui sous-utilisés.Ils offrent l'avantage inestimable à la Défense d'être des lieux potentiels d'accueil des «small business» qui n'ont pour l'heure pas le droit de cité sur la dalle.

 

– Le deuxième axe prioritaire de transformation est celui de la Défense sur Seine: Le paysage et la possibilité d’une infrastructure support de loisirs comme avantage comparatif par rapport aux nouveaux territoires économiques de la métropole. Et si la Défense se réappropriait ses quais?

 

 

Proposition 2: Fluctuat nec mergitur?

 

Le deuxième axe prioritaire de transformation est celui de la Défense sur Seine. Le paysage du fleuve, parfaitement ignoré par le quartier d’affaire, est par contre surinvesti par l’infrastructure.

La Seine constitue pourtant l’ADN du développement urbain parisien, une identité et une adresse, le bassin de son industrie culturelle et de loisirs, ainsi qu’un vecteur toujours réactualisé de nouvelles mobilités, parcours et de paysages.

 

La disposition actuelle du quartier d’affaires est une dénégation complète d’un paysage qui pourrait devenir à terme son premier lieu de destination et la meilleure réponse à son désaveu populaire. La redécouverte du paysage de la Seine offre plusieurs avantages:

– S’inscrire dans le prolongement historique de l’urbanité et du mode de vie parisien

– Offrir aux usagers une infrastructure de paysage et de loisirs unique

– Diversifier les publics et les lieux de destination

– Offrir de nouveaux parcours, que ce soit d’une rive à l’autre, ou transversalement avec les territoires voisins.

 

Ces propositions s’accompagnent de la nécessité d’être accueillante à toutes les formes d’économie qui façonnent la métropole. Au-delà du cœur historique du quartier d’affaire, cet enjeu est d’ores et déjà pris en compte, comme sur le secteur d’aménagement des Groues où des locaux destinés aux PME-PMI viendront compléter le parc d’accueil des grands comptes de la dalle. La dynamique métropolitaine constitue une chance pour la Défense pour changer de visage, afin que l’affirmation de Jane Jacobs citée par Richard Florida ne la concerne jamais : « When a place gets boring, even the rich people leave »[4]

 

François Leclercq



[1] Territoire[s] du Grand Paris. La programmation économique dans les CDT, novembre 2013, DRIEA IF
[2] Ludovic Halbert, L’avantage métropolitain., puf, Paris, 2009
[3] Bruno Marzloff Sans bureau fixe, FYP éditions, 2013
[4] Richard Florida, Cities and the creative class, New York-London, Routledge, (2005),